AVALIAÇÃO COMERCIAL VERSUS AVALIAÇÃO BANCÁRIA
A distinção entre avaliações comerciais (ou de mercado) e avaliações bancárias, apresenta-se como uma matéria algo complexa, podendo inclusivamente gerar alguma confusão junto do público comprador e até de agentes imobiliários, cuja interpretação incorreta deste assunto, já tem suscitado atritos entre entidades bancárias e agências imobiliárias.
É essencial, especialmente para os compradores de imóveis para habitação própria ou para investimento, compreender de forma correta, os diferentes métodos e propósitos que estão na base destes dois processos analíticos, cujo desempenho tem um objetivo comum: determinar o valor estimativo dos imóveis.
Posicionando-se claramente como uma central de negócios imobiliários de ação multifacetada, a empresa CPortela® coordena diretamente uma ampla gama de serviços específicos especializados, que se estendem bem para além da tradicional atividade de angariação e venda de imóveis e se posicionam no mercado com um conjunto de soluções de contexto imobiliário nas suas mais variadas categorias.
DIFERENÇAS ENTRE UMA AVALIAÇÃO COMERCIAL E UMA AVALIAÇÃO BANCÁRIA
A principal distinção entre avaliações comerciais e avaliações bancárias, está nos seus respetivos objetivos. As avaliações comerciais consideram a dinâmica atual da oferta e da procura para determinar o que o imóvel pode render no mercado aberto. As avaliações bancárias, por outro lado, são avaliações avessas ao risco, destinadas a proteger o capital do credor. Como resultado desta dualidade, o valor estimado do imóvel avaliado por ambos os métodos, pode diferir significativamente devido a estas duas diferentes abordagens.
AVALIAÇÃO COMERCIAL – OBJETIVO » COMERCIALIZAR
A avaliação comercial levada a cabo pela CPortela®, tal como a própria terminologia indica, visa determinar o valor aproximado que o mercado atribui a um imóvel, com recuso a um processo comparativo com outros imóveis do mesmo género, de forma a encontrar um preço recomendado de venda numa transação sem pré favorecimento (transação em que as partes envolvidas não têm qualquer relação preexistente).
Na sua essência, as avaliações comerciais da CPortela® envolvem a estimativa do valor ajustado que um proprietário pode esperar receber com a venda do seu imóvel, em consonância com aquilo que o mercado comprador está disposto a pagar.
AVALIAÇÃO BANCÁRIA – OBJETIVO » FINANCIAR
A avaliação bancária é normalmente solicitada por um banco ou credor quando se pretende recorrer a um crédito habitação ou a uma hipoteca. O credor utiliza, então, uma avaliação bancária para estabelecer o valor do imóvel a ser comprado, ajudando a determinar o montante que está disposto a emprestar. Esta avaliação é conduzida por um avaliador bancário imparcial que considera os aspetos físicos do imóvel, juntamente com algumas vendas comparáveis, para chegar a um valor considerado razoável para uma possível venda. As avaliações bancárias tendem a ser conservadoras, representando a termo inferior do espectro de valores, uma vez que os credores estão principalmente preocupados em recuperar o valor do empréstimo em caso de incumprimento e, em ato contínuo, a venda rápida do imóvel.
O QUE É O VALOR DE MERCADO E COMO É CALCULADO
Na sua essência, o valor de mercado refere-se ao preço mais elevado que um comprador está disposto a pagar por um imóvel e, em simultâneo, o que um vendedor está disposto a aceitar pelo mesmo. Uma avaliação comercial da CPortela® procura determinar o preço justo face à tendência de consumo, de forma a estabelecer um preço de venda razoável num mercado imobiliário aberto e competitivo.
Ao contrário das avaliações bancárias que se centram em aspetos contabilizáveis baseados nos valores mínimo de recuperação, as avaliações comerciais da CPortela® utilizam dados de vendas de imóveis com caraterísticas semelhantes, naquela região, para determinar o valor potencial de um imóvel alvo desse estudo comparativo.
O valor de mercado despoletado pela avaliação comercial da CPortela® envolve a negociação direta entre o comprador e o vendedor, introduzindo subjetividade e emoção nesse processo estimativo, sendo frequentemente mais elevadas do que as avaliações bancárias, uma vez que refletem o preço pretendido pelo vendedor e a disponibilidade do comprador para pagar.
Contrariamente ao objetivo da avaliação comercial, o valor nominal produzido pela avaliação bancária, visa apenas a elaboração de uma plataforma financeira meramente focada do retorno a prazo dos capitais emprestados.
AVALIAÇÕES BANCÁRIAS - EM SÚMULA
- Utilizadas pelos credores de empréstimos imobiliários;
- Focadas no valor de revenda para fins de recuperação de empréstimos;
- Realizadas por um avaliador de imóveis profissional, licenciado;
- Tendem a ser mais conservadoras e de menor valor nominal;
- Enfatizam a avaliação física e um número limitado de vendas comparáveis.
AVALIAÇÕES COMERCIAIS - EM SÚMULA
- Utilizadas por vendedores e potenciais compradores de imóveis;
- Focadas no valor comercial do imóvel para fins de negociação e venda rápida;
- Realizadas por um analista imobiliário qualificado;
- Normalmente de maior valor nominal do que as avaliações bancárias;
- Envolvem subjetividade, emoção e negociação direta entre as partes.
O ANALISTA IMOBILIÁRIO E O AVALIADOR BANCÁRIO
É importante notar que, embora um analista imobiliário da CPortela® esteja capacitado para fornecer uma estimativa de ordem comercial, apenas os avaliadores bancários, legalmente reconhecidos e qualificados, podem oferecer avaliações oficiais para fins de financiamento.
Contudo, a avaliação comercial da CPortela®, com recurso a uma importante ferramenta de análise, o ECM (Estudo Comparativo de Mercado), através da qual irá sugerir quais os melhores valores pelos quais um determinado imóvel deverá ser comercializado, tornando-o extremamente competitivo no mercado e, como tal, passível de uma venda agilizada e sem percalços.